L’Agenzia delle Entrate dedica la risoluzione n. 21/E del 5 giugno 2026, alle richieste di chiarimenti formulate in merito ai criteri per l’individuazione delle tipologie di interventi edilizi che assumono rilevanza e per i quali sorge l’obbligo di aggiornamento catastale.
Le richieste di chiarimenti sono correlate alle lettere di compliance trasmesse dall’Agenzia in caso di mancata presentazione, da parte dei soggetti obbligati, degli atti di aggiornamento catastale per gli immobili interessati da lavori agevolati con il Superbonus.
I dubbi espressi e formulati alla Direzione centrale attengono alle variazioni catastali derivanti da interventi che modificano le caratteristiche costruttive ed impiantistiche delle unità immobiliari, dei fabbricati e delle aree a seguito dei quali le medesime unità sono suscettibili di un incremento di redditività.
Ambito di riferimento
La risoluzione chiarisce innanzitutto che i chiarimenti forniti nel presente documenti si applicano a tutti gli interventi edilizi, non solo a quelli relativi al Superbonus.
In merito agli adempimenti di natura catastale è bene ricordare che è obbligatorio dichiarare al Catasto tutte le variazioni nello stato degli immobili che incidono sugli elementi e le caratteristiche rilevanti ai fini della valutazione della categoria, della classe e della consistenza. Ciò si verifica in presenza di variazioni della destinazione d’uso, della consistenza, della conformazione e della sagoma dell’unità immobiliare, nonché delle caratteristiche costruttive, impiantistiche, tipologiche o distributive.
Il sistema estimativo del Catasto dei fabbricati si fonda su un modello di tipo comparativo, nel quale il classamento costituisce una valutazione tecnica del livello di redditività ordinaria dell’unità immobiliare, effettuata mediante confronto con altre unità presenti nel medesimo contesto territoriale, aventi caratteristiche simili.
In quest’ottica, dunque, l’eventuale incremento di redditività dell’unità immobiliare, derivante dagli interventi edilizi effettuati come, ad esempio, l’installazione di ascensori, comporta l’attribuzione del classamento che, per comparazione, corrisponde a quello di altre unità immobiliari già censite, aventi caratteristiche simili, ubicate nel contesto territoriale di riferimento.
Interventi concernenti la dotazione impiantistica
I maggiori dubbi interpretativi, oggetto delle richieste inviate all’Agenzia delle Entrate, hanno riguardato la rilevanza catastale degli interventi di ampliamento della dotazione impiantistica, anche tramite impianti tecnologici a servizio comune di più unità immobiliari.
Per l’eventuale aggiornamento catastale conseguente ad interventi sulla dotazione impiantistica, l’Agenzia indica come criterio operativo di ausilio l’iter logico esplicitato dalla circolare n. 36/E/2013, avente ad oggetto ‘Impianti fotovoltaici – Profili catastali ed aspetti fiscali’, precisando che i contenuti possono valere in linea di principio anche per altri tipi di ampliamento degli impianti. In particolare, rileva la configurazione del sistema delle tariffe d’estimo vigenti, in cui le classi catastali costituiscono una scala di graduazione della redditività ordinaria all’interno della medesima categoria e zona censuaria, definita attraverso livelli progressivi correlati alle caratteristiche edilizie, alle caratteristiche costruttive, alla dotazione impiantistica e alle condizioni di contesto urbano. L’incremento della redditività relativo a due classi contigue è valorizzato tramite la differenza percentuale tra le rispettive tariffe.
L’Agenzia chiarisce che non è necessario aggiornare il classamento e la rendita catastale se l’ampliamento degli impianti non comporta un aumento significativo della redditività dell’immobile, ossia in misura pari o superiore a differenze percentuali significative, in relazione al quadro di tariffa di riferimento.
Per valutarlo, si può confrontare il valore catastale dell’immobile prima e dopo l’intervento, in analogia con le modalità di calcolo per gli immobili a destinazione speciale e particolare, ossia confrontando il valore catastale ante intervento con il valore che assumerebbe ‘post’:
- il valore ‘ante’ si calcola dalla rendita catastale (pari al prodotto della rendita catastale per il pertinente moltiplicatore previsto dal decreto del Mef n. 5646 del 1991);
- il valore ‘post’ include anche il valore degli impianti aggiunti ed è ottenuto sommando al valore ‘ante’ il valore medio infracensuario degli impianti che hanno incrementato la dotazione, riportato all’epoca censuaria di riferimento 1988-89.
Il documento di prassi amministrativa riporta anche la formula in termini operativi, spiegandone nel dettaglio ogni elemento e con la precisazione che se gli impianti sono realizzati in più fasi si considera il valore complessivo dell’attuale dotazione e se gli interventi interessano più immobili, si ripartisce il valore tra le unità.
Infine l’Agenzia precisa che, in presenza di interventi ulteriori rispetto al mero ampliamento della dotazione impiantistica, è necessaria una valutazione tecnico-estimativa complessiva dell’incremento di redditività, considerato che il criterio indicato non si collega a una soglia normativa applicabile in via generalizzata, ai fini dell’esclusione dell’obbligo dichiarativo.
Indicazioni operative specifiche per la redazione degli atti di aggiornamento
Infine la risoluzione fornisce indicazioni sulle modalità di redazione delle dichiarazioni di aggiornamento prodotte mediante procedura informatica Docfa inerenti agli interventi realizzati.
Sul punto, è necessario che la relazione tecnica riporti la descrizione degli interventi eseguiti con l’elenco dei nuovi impianti installati e le relative caratteristiche principali.
Se a seguito dei lavori effettuati l’immobile dovesse assumere le caratteristiche di una categoria o di una classe catastale non presente nel quadro di tariffa vigente nella zona censuaria in cui essa è ubicata, la parte dichiarante dovrà indicare, nella relazione tecnica, la categoria e la classe proposte, presenti nel quadro di tariffa di altra zona censuaria del medesimo comune o di altro comune della medesima provincia.
L’obbligo di aggiornamento sussiste ogniqualvolta gli interventi edilizi risultino idonei a incidere sugli elementi rilevanti ai fini del classamento, con particolare riferimento alla redditività ordinaria dell’unità immobiliare. Di conseguenza, la rilevanza catastale degli interventi deve estendersi anche alle fattispecie in cui le migliorie apportate determinino un apprezzabile mutamento del livello qualitativo e funzionale dell’immobile, tale da incidere sulla relativa capacità reddituale.
In tal senso, assumono rilevanza gli interventi sulla dotazione impiantistica, suscettibili di incidere significativamente sul valore economico dell’immobile, in modo tale da comportare una rideterminazione del classamento.