La vendita di un immobile per soddisfare un debito insoluto non configura necessariamente un patto commissorio, vietato dall’art. 2744 c.c.. Il divieto scatta quando il trasferimento della proprietà è finalizzato a garantire un finanziamento e dipende dall’inadempimento del debitore. Per accertare la frode rilevano il rapporto di credito-debito, le difficoltà economiche del venditore e la sproporzione tra valore del bene e prezzo. La vendita con patto di riscatto è lecita se effettiva, ma può essere nulla quando dissimula un mutuo garantito dal trasferimento dell’immobile. Con l’ordinanza n. 25706 del 22 settembre 2026 la Corte di cassazione ha escluso il patto commissorio nel caso esaminato, mancando prove sufficienti della finalità di garanzia. Il divieto si applica anche al sale and lease back quando l’operazione nasconde un finanziamento volto ad aggirare la legge e ad acquisire il bene in caso di mancato rimborso. 

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