Approvati gli emendamenti che facilitano il Superbonus
La commissione Bilancio del Senato ha approvato un pacchetto di emendamenti al decreto Agosto che dopo aver ottenuto la fiducia del Senato è passato alla Camera. L’ Aula di Montecitorio sarà costretta, però, ad un’approvazione lampo, in quanto la conversione in legge deve avvenire entro il prossimo 13 ottobre.
Tra le novità apportate al decreto legge n. 104/2020 alcune modificano le modalità di fruizione del Superbonus al 110%. Scopo della commissione è stato quello di semplificare e rendere quindi più accessibili le agevolazioni per i lavori di efficientamento energetico e antisismico degli edifici.
Probabilmente la novità più rilevante riguarda la definizione di ‘accesso autonomo’ dall’esterno. Il legislatore ha voluto aggiungere un nuovo comma, 1-bis, all’articolo 119 del decreto Rilancio che contiene questa definizione. La modifica è stata voluta per far rientrare nella categoria di immobili unifamiliari anche quelli funzionalmente indipendenti in possesso di un accesso autonomo da aree comuni esterne.
Per semplificare e snellire le procedure di delibera assembleare dei condomini è stato inoltre previsto che le decisioni chiamate ad approvare eventuali finanziamenti ponte finalizzati agli interventi superagevolati saranno valide se adottate da un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo delle quote condominiali complessive. La maggioranza ‘semplice’ basterà dunque, oltre che per varare i lavori di efficientamento energetico, anche per deliberare lo sconto in fattura o la cessione del credito.
Un emendamento riguarda le teleassemblee che vengono rese possibili ma con delle limitazioni che, nella pratica, rischiano di impedire, perché sarà possibile convocarle ma solo previo consenso di tutti i condòmini, impresa difficilmente attuabile negli edifici con molte unità immobiliari.
Un altro emendamento approvato in commissione prevede che le difformità, urbanistiche e catastali, su singole unità abitative non debbano inficiare la possibilità di fruire della detrazione al 110% per gli interventi posti in essere sulle parti comuni degli edifici.
Le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari e i titoli abitativi relativi agli interventi sulle parti comuni che beneficiano degli incentivi, sono riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati. In altre parole le asseverazioni sulla regolarità edilizia riguarderanno solo le parti sulle quali si interviene. Il problema è sorto a seguito dell’approvazione del decreto Semplificazioni che ha modificato l’art. 9 bis del Testo unico edilizia, chiarendo che lo stato legittimo di un edificio vada sempre provato, a pena della perdita dei benefici fiscali. Per ottenere i benefici connessi all’ecobonus e al sismabonus al 110% sarebbe stata necessaria una asseverazione relativa all’intero edificio e in presenza di irregolarità o abusi interni non sarebbe stato possibile accedere ai vari contributi. Inoltre sui tecnici sarebbero gravate una serie di responsabilità in relazione ai vari bonus che non avrebbe consentito loro di trascurare eventuali difformità catastali o diverse suddivisioni interne come pure la presenza di irregolarità urbanistiche. Tutto questo avrebbe ostacolato i lavori. Considerato che, ad oggi, il Superbonus scade il 31 dicembre 2021 e il ‘bonus facciate’ il prossimo 31 dicembre, non ci sarebbero stati i tempi necessari per rimediare ai vari abusi. I proprietari avrebbero dovuto presentare una domanda di sanatoria edilizia prima di iniziare gli interventi. La modifica approvata liberalizza gli interventi sulle facciate, trascurando tutto ciò che è all’interno del manufatto. Dunque il regime delle parti comuni viene distinto dal regime delle varie unità immobiliari.
Allo scopo di favorire la ricostruzione nelle zone del Paese colpite dagli eventi sismici un emendamento approvato in commissione Bilancio prevedeva la possibilità di innalzare di un ulteriore 50% l’agevolazione arrivando ad un nuovo Superbonus potenziato al 160%. Tuttavia la misura è stata “stoppata” dalla Ragioneria generale dello Stato. I Comuni che hanno subìto eventi sismici potranno richiedere il 110%, ma solo per l’importo eccedente il contributo riconosciuto per la ricostruzione. Significa, in sostanza, che non sarà possibile sovrapporre i contributi pubblici e il Superbonus. Per le zone del Centro Italia e il cratere de L’Aquila, relativamente agli eventi sismici del 2009 e del 2016, viene fissata la regola in base alla quale i limiti delle spese ammesse alla maxi detrazione, sostenute entro la fine dell’anno, sono aumentati del 50%. In questo modo aumentano i costi massimali di spesa ma non la misura della detrazione.
Ugo Cacaci
