Agevolazione ‘prima casa’ – nuovo termine per rivendere l’immobile agevolato pre-posseduto
Per rivendere l’immobile acquistato con l’agevolazione ‘prima casa’ la manovra 2025 ha raddoppiato da uno a due anni il tempo a disposizione, se il termine non è scaduto a fine 2024, in caso di secondo acquisto di un’abitazione con la medesima agevolazione.
05 maggio 2025 – Ore 17:30
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L’Agenzia delle Entrate dedica la risposta all’interpello n. 127/2025 all’agevolazione ‘prima casa’ e chiarisce che possono beneficiare dell’agevolazione in parola anche i rogiti stipulati nel 2024 per i quali il termine annuale per la rivendita dell’abitazione agevolata pre-posseduta non sia scaduto al 31 dicembre 2024.
L’istante è proprietario di una abitazione acquistata nel 2018 con l’agevolazione ‘prima casa’. Nel 2024 lo stesso ha provveduto ad acquistare, nello stesso comune, un’altra abitazione con la medesima agevolazione, impegnandosi a vendere entro un anno l’immobile agevolato pre-posseduto.
Tuttavia, a causa di ritardi imputabili alla banca dell’acquirente, l’istante non ha potuto vendere la ‘vecchia’ casa. Nel frattempo la manovra 2025 ha trasformato l’alienazione infrannuale in alienazione infrabiennale.
L’agevolazione ‘prima casa’ è disciplinata dalla Nota II-bis posta in calce all’articolo 1 della Tariffa, Prima parte, allegata al TUR. Tale articolo prevede l’applicazione dell’aliquota del 2% per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione di categoria catastale diversa da A/1, A/8 e A/9 e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione al ricorrere di determinate condizioni:
- l’immobile deve trovarsi nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza;
- nell’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
- nell’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con la medesima agevolazione.
La legge di Bilancio 2025 è intervenuta sul comma 4-bis della Nota che ora dispone che l’aliquota del 2% si applica anche agli atti di acquisto per i quali l’acquirente non soddisfa il terzo requisito e per i quali i primi due requisiti si verificano senza tener conto dell’immobile acquistato con l’agevolazione ‘prima casa’, a condizione che quest’ultimo immobile sia alienato entro due anni dalla data dell’atto.
La modifica normativa, prevista dalla manovra 2025, ha così raddoppiato il termine per vendere la ‘prima casa’ senza perdere l’agevolazione per il nuovo acquisto, in quanto il contribuente resta titolare momentaneamente di due immobili, acquistati entrambi con il beneficio in parola.
Nel caso sottoposto all’attenzione del Fisco l’istante evidenzia di aver acquistato un immobile con l’agevolazione ‘prima casa’ in data 25 gennaio 2024, quando il tempo previsto per vendere la precedente abitazione acquistata con la medesima agevolazione era solo di un anno. Lo stesso istante, però, non è riuscito a vendere l’immobile entro questo termine.
Chiede, allora, se gli atti di acquisto stipulati nel 2024 per i quali il termine annuale non sia scaduto al 31 dicembre 2024, come nel suo caso, rientrino nella nuova ‘alienazione infrabiennale’.
L’Agenzia delle Entrate risponde in modo affermativo, evidenziando che la disposizione contenuta nella manovra 2025 non riserva l’estensione del limite temporale da uno a due anni agli atti di acquisto stipulati dal 1°gennaio 2025.
Quindi, considerato che il secondo acquisto dell’abitazione con l’agevolazione ‘prima casa’ è avvenuto in data 25 gennaio 2024 e, dunque, al momento dell’entrata in vigore della modifica normativa, il termine per rivendere l’immobile agevolato pre-posseduto era ancora in corso, per rivendere l’immobile si ha a disposizione il nuovo termine di due anni.
Significa che il contribuente avrà tempo fino al 25 gennaio 2026 per alienare l’abitazione agevolata pre-posseduta, senza decadere dai benefici ‘prima casa’ fruiti sul nuovo acquisto.
