La vendita del diritto di usufrutto e della nuda proprietà sono operazioni distinte da assoggettare autonomamente alla disciplina fiscale
Il contestuale trasferimento separato del diritto di usufrutto e della nuda proprietà di un appartamento con la cantina deve qualificarsi agli effetti fiscali come operazioni autonome. La vendita dell’usufrutto costituisce reddito diverso, mentre la plusvalenza derivante dalla cessione della nuda proprietà dell’abitazione è tassabile secondo quanto previsto dall’art. 67, comma 1, lettera b) del Tuir.
14 maggio 2025 – Ore 17:00
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Due negozi autonomi ovvero l’usufrutto e la nuda proprietà sono soggetti autonomamente alla disciplina fiscale. È questo, in estrema sintesi, il chiarimento fornito dall’Agenzia delle Entrate all’istanza di interpello n. 133/2025 formulata da una coppia di coniugi.
Gli istanti hanno evidenziato di essere comproprietari, in parti uguali, di un appartamento con annesso vano cantina e che intendono vendere ‘separatamente e contestualmente’ l’usufrutto e la nuda proprietà dell’appartamento citato (con la cantina) a due possibili acquirenti.
Chiedono di sapere se il contestuale trasferimento separato del diritto di usufrutto e della proprietà debba qualificarsi unitariamente come cessione o se, diversamente, ciascun trasferimento debba considerarsi distintamente.
L’Amministrazione finanziaria si sofferma sulle modifiche operate, dal 1°gennaio 2024, al Tuir dalla manovra 2024. Nel dettaglio l’art. 67, comma 1, stabilisce che ‘Sono redditi diversi se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti nell’esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente:
‘b) […] le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione. In caso di cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione, il predetto periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante’;
‘[…] h) i redditi derivanti dalla concessione in usufrutto, dalla costituzione degli altri diritti reali di godimento […] di beni immobili […]’.
La costituzione del diritto di usufrutto come la nuda proprietà del medesimo bene immobile costituiscono due diritti distinti dice l’Agenzia che presuppongono una scissione delle facoltà attinenti al diritto di proprietà.
Sul punto la Corte di cassazione, con un’ordinanza del 2021, concernente l’applicazione delle imposte ipo-catastali si è pronunciata nell’ipotesi in cui con un solo atto sono stati trasferiti a soggetti diversi la nuda proprietà e l’usufrutto di un unico cespite. I giudici di legittimità hanno affermato che ‘non è possibile ravvisare alcuna necessaria concatenazione di carattere obiettivo tra la vendita del diritto di nuda proprietà ed il contestuale trasferimento del diritto di usufrutto a due beneficiari diversi, bensì una connessione derivante esclusivamente dalla volontà delle parti, con conseguente autonoma tassazione delle disposizioni costituenti il negozio’ e che la circostanza che ‘con i due trasferimenti di diritti reali del medesimo cespite si sia attuato il trasferimento a terzi di tutti i diritti inerenti alla proprietà non fa venir meno, […], l’autonomia sul piano causale di ciascuna cessione, quantunque tra loro siano collegate dalla causa complessiva dell’operazione’.
Sempre la Cassazione, con l’ordinanza n. 11922 del 6 maggio 2021, sull’imposta di registro ha precisato che ‘il trasferimento con unico atto, a soggetti diversi, della nuda proprietà e dell’usufrutto di un unico cespite, dà luogo ad un collegamento negoziale con conseguente autonoma tassazione delle disposizioni negoziali, dovendosi individuare, tra le due disposizioni, una connessione fondata sulla mera volontà delle parti (…)’.
In considerazione della normativa sopra citata e della giurisprudenza richiamata l’Agenzia ritiene che nella fattispecie prospettata i due negozi autonomi sotto il profilo civilistico, siano parimenti soggetti autonomamente alla disciplina fiscale. Di conseguenza, il corrispettivo derivante dalla costituzione a titolo oneroso dell’usufrutto costituisce reddito diverso, mentre la plusvalenza derivante dalla cessione della nuda proprietà dell’abitazione è tassabile ai sensi dell’art. 67, comma 1, lettera b) del Tuir, secondo i criteri indicati nel successivo art. 68, nel caso in cui la cessione avvenga entro cinque anni dall’acquisto.
