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Agevolazione ‘prima casa’: il riacquisto all’estero non fa perdere il beneficio a patto che avvenga entro un anno



E’ dedicata all’agevolazione ‘prima casa’ la risposta all’interpello n. 126 dell’Agenzia delle Entrate.

Nell’istanza un cittadino straniero, residente in Italia dal 2013 al 2020, e successivamente tornato all’estero, comunica che intende vendere la propria abitazione acquistata con i benefici ‘prima casa’.

La vendita avviene prima del decorso del quinquennio dalla data di acquisto. Scopo dell’istante è riacquistare all’estero, dove risiede, un’altra abitazione da adibire a ‘prima casa’, entro un anno dalla predetta vendita, senza perdere l’agevolazione fruita.

Sul punto la circolare n. 31/E del 7 giugno 2010 ha chiarito che il riacquisto dell’abitazione, posto in essere entro un anno dalla vendita dell’immobile acquistato con i benefici, fuori dal territorio nazionale, non comporta la decadenza degli stessi, sempreché sussistano ‘strumenti di cooperazione amministrativa che consentano di verificare che effettivamente l’immobile ivi acquistato sia adibito a dimora abituale’ .

Il cittadino chiede se sussiste una procedura che gli permetta di inviare all’ufficio competente delle Entrate copia del rogito notarile di acquisto della nuova abitazione all’estero e un’autocertificazione di residenza principale nel suddetto immobile. Ciò, al fine di impedire il ricevimento di un avviso di liquidazione per avvenuta decadenza dell’agevolazione ‘prima casa’. Chiede inoltre se sia possibile dimostrare la dimora abituale, qualora l’autocertificazione non fosse sufficiente, mediante la presentazione di una fattura riferita alle utenze con evidenza dell’indirizzo di abitazione. In alternativa vorrebbe conoscere i documenti idonei a dimostrare la dimora abituale nella nuova abitazione e a quale ufficio e con quale mezzo debbano essere spediti.

Le agevolazioni per l’acquisto della ‘prima casa’ prevedono l’applicazione dell’imposta di registro nella misura del 2% per i trasferimenti e la costituzione di diritti reali di godimento che hanno per oggetto immobili abitativi, esclusi ville, castelli e palazzi signorili.

La Nota II-bis, articolo 1 della Tariffa, Parte I al comma 4 disciplina la decadenza dall’agevolazione fruita in sede di acquisto. In sostanza il trasferimento dell’immobile acquistato con i benefici ‘prima casa’ prima del decorso del termine di cinque anni dalla data d’acquisto, comporta la corresponsione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30% delle stesse imposte. Ciò non si verifica qualora il contribuente, entro un anno dalla vendita dell’immobile, proceda all’acquisto con i benefici in argomento di un altro immobile da adibire ad abitazione principale.

Il documento di prassi amministrativa in sostanza conferma quanto chiarito con la circolare 7 giugno 2010 n. 31/E, ossia che il contribuente non decade dai benefici ‘prima casa’ anche in caso di vendita infraquinquennale dell’immobile, qualora, entro un anno, proceda all’acquisto di un nuovo immobile da adibire a ‘prima casa’. E questo, sia in Italia che all’estero.

In merito al quesito formulato l’Amministrazione finanziaria ritiene che sussistano i requisiti per non incorrere nella decadenza dall’agevolazione fruita. Per comprovare che l’immobile all’estero è stato acquistato entro un anno dalla vendita di quello agevolato in Italia e che la nuova abitazione è destinata a dimora abituale, il contribuente deve presentare all’Agenzia delle Entrate competente adeguata documentazione.

L’ufficio procederà ad una valutazione dei documenti ricevuti e sulla base di questi deciderà se procedere all’emissione dell’avviso liquidazione o se avvalersi degli strumenti di cooperazione amministrativa in vigore con il Paese estero di residenza del cittadino in esame.

Appurata la competenza dell’ufficio accertatore, ai fini della documentazione probatoria, l’interessato potrà mettere a disposizione copia del rogito notarile di acquisto dell’abitazione nel Paese estero e della documentazione comprovante la dimora abituale nell’immobile come le fatture delle utenze, ossia di luce, acqua, gas.

Tale documentazione, tradotta in lingua italiana, potrà essere inviata via Pec o raccomandata A/R all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate in cui è stato registrato l’atto di acquisto dell’immobile sito in Italia.

L’invio della predetta documentazione non preclude all’ufficio accertatore di procedere all’attività di accertamento in merito alla liquidazione dell’imposta e all’idoneità probatoria della documentazione fornita.

Ugo Cacaci