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Agevolazione ‘prima casa’ – riacquisto diritto di usufrutto



7 ottobre 2024 – Ore 18:00
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La vendita prima del decorso del termine di cinque anni dall’acquisto di un immobile abitativo per il quale si è beneficiato dell’agevolazione ‘prima casa’, non permette di evitare la perdita del beneficio fruito se l’interessato, entro un anno, procede all’acquisto del diritto di usufrutto di una abitazione, sita in un Comune diverso, da destinare ad abitazione principale.

È quanto emerge dalla risposta n. 192/2024 dell’Agenzia delle Entrate all’istanza di interpello dedicata alle agevolazioni ‘prima casa’ e al riacquisto del diritto di usufrutto.

Dopo aver ricordato le condizioni che devono sussistere per l’applicazione dell’aliquota del 2% agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case non di lusso e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse, il comma 4 della Nota II-bis, posta in calce all’articolo 1 della Tariffa allegata al Dpr n. 131/1986 prevede che ‘in caso di dichiarazione mendace o di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici di cui al presente articolo prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30% delle stesse imposte’, inoltre, prevede che ‘le predette disposizioni non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale’.

In altre parole, il trasferimento dell’immobile acquistato con i benefici ‘prima casa’, prima del decorso del termine di cinque anni dalla data dell’atto di acquisto, comporta la decadenza dal regime di favore fruito.

La perdita dei benefici non si verifica solo quando il contribuente, entro un anno dall’alienazione effettuata prima del decorso del quinquennio, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

Come chiarito dalla risoluzione n. 49/E/2015 anche il riacquisto a titolo gratuito di altro immobile – entro un anno dall’alienazione – è idoneo ad evitare la decadenza dal beneficio. Questa condizione si realizza soltanto con l’acquisto del diritto di piena proprietà dell’immobile e non con quello del diritto di usufrutto o di abitazione sullo stesso.

Tale conclusione è supportata dalla Corte costituzionale con l’ordinanza 9 febbraio 2009 n. 46 e dalla Corte di cassazione con l’ordinanza 11 giugno 2020 n. 11221. Infatti, secondo i giudici di legittimità ‘a differenza della fattispecie relativa all’accesso al beneficio la norma non estende espressamente il suo ambito di applicazione anche agli acquisti di diritti reali di godimento sul beni, limitandosi a richiedere l’acquisto di un immobile da destinarsi ad abitazione principale’.

L’Agenzia delle Entrate chiarisce che per ‘acquisto’ deve intendersi l’acquisizione del diritto di proprietà dell’abitazione e non del diritto reale di godimento (di abitazione/usufrutto).

Tale decadenza comporta anche il mancato riconoscimento del credito d’imposta di cui all’articolo 7, comma 1, della legge n. 448/1998, in quanto, come precisato con la circolare n. 38/E/2005, il credito d’imposta in parola non spetta ‘se il contribuente è decaduto dall’agevolazione prima casa in relazione al precedente acquisto, in quanto ciò comporta automaticamente, oltre al recupero delle imposte ordinarie e delle sanzioni, anche il recupero del credito eventualmente fruito’.

L’Amministrazione finanziaria precisa che l’istante potrà chiedere nuovamente l’agevolazione ‘prima casa’, per lo stipulando atto di acquisto del diritto di abitazione/usufrutto di altra abitazione, naturalmente in presenza dei requisiti di legge.