Bonus ‘prima casa’ under 36 – Le novità della legge di Bilancio 2022
06 novembre 2021 – Ore 12:00
tempo di lettura: 05′ 10″
Come è noto, in Italia, la percentuale di giovani che rimane a vivere nella famiglia di origine è di gran lunga più elevata rispetto alla media dei Paesi europei. La difficoltà ad accedere al mondo del lavoro, la sua precarietà, i compensi spesso non adeguati e gli alti costi di locazione impediscono alle nuove generazioni di compiere il naturale percorso di autonomia.
Proprio al fine di favorire l’autonomia abitativa delle giovani generazioni il decreto legge Sostegni-bis ha previsto nuove agevolazioni fiscali per l’acquisto della ‘prima casa’.
L’Agenzia delle Entrate, con la circolare n. 12/E dello scorso 14 ottobre, ha fornito chiarimenti sul bonus dedicato agli under 36 enni che prevede l’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale e, in caso di acquisto soggetto ad Iva, il riconoscimento di un credito d’imposta di ammontare pari al tributo corrisposto in relazione all’acquisto.
Per beneficiare dell’agevolazione, oltre al requisito anagrafico, è necessario che gli interessati abbiano un Isee il cui valore non sia superiore a 40 mila euro annui e che l’immobile sia conforme ai requisiti per avvalersi della qualifica di abitazione principale.
La bozza della legge di Bilancio 2022 ha prorogato al 31 dicembre 2022 le misure previste dal decreto legge Sostegni-bis a favore degli under 36 intenzionati ad acquistare la prima casa. Il Ddl prevede la proroga della garanzia statale all’80% della quota di capitale sull’acquisto. La garanzia interessa i giovani con qualsiasi contratto di lavoro e sostituisce la presenza di altri garanti nella stipula del contratto di mutuo agevolato.
Tornando alle caratteristiche del bonus è inoltre prevista l’esenzione dall’imposta sostitutiva per i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo.
Il decreto legge n. 73 del 25 maggio 2021 ha disposto l’agevolazione fiscale per l’acquisto dell’abitazione principale per gli atti stipulati dal 26 maggio 2021 al 30 giugno 2022. La legge di Bilancio 2022 ha stanziato ulteriori fondi a quelli già previsti per estendere il bonus al 31 dicembre 2022. Nuove risorse vengono previste per rifinanziare il fondo di Garanzia statale.
Gli interessati devono prestare attenzione in merito al requisito anagrafico perché chi sottoscriverà un atto di acquisto di un immobile ad uso abitativo, ad esempio in questo mese, e compirà 36 anni a dicembre 2021, non potrà beneficiare del bonus. Questo, perché lo stesso trova applicazione limitatamente ai soggetti che nell’anno solare in cui stipulano il contratto non hanno ancora compiuto il 36 esimo anno d’età.
In merito al secondo requisito, quello reddituale, la presentazione della Dichiarazione sostitutiva unica (Dsu) che è un documento contenente dati anagrafici, patrimoniali e reddituali del nucleo familiare, necessario per conoscere il valore Isee, deve avvenire prima o contestualmente alla stipula dell’atto di acquisto. Il contribuente non ha la possibilità di ottenere un Isee con validità retroattiva, rilasciato sulla base di una Dsu presentata successivamente a quella dell’atto. Al momento del rogito d’acquisto è necessario, pertanto, possedere un Isee in corso di validità che attesti un reddito annuo dell’intero nucleo familiare non superiore a 40 mila euro.
Relativamente agli immobili agevolabili, vi rientrano quelli abitativi come pure le case economiche, quelle popolari, le abitazioni di tipo rurale ed i villini. Esclusi, invece, ville, castelli ed abitazioni di tipo signorile.
Il bonus ‘prima casa’ trova applicazione sui trasferimenti a titolo oneroso della proprietà o nella costituzione di diritti reali di godimento degli edifici di civile abitazione. Al momento del rogito, dunque, non è dovuta l’imposta di registro pari al 2% del valore catastale, come pure non andranno corrisposte le imposte ipotecaria e catastale, pari a 50 euro ciascuna. L’under 36 enne che acquista un immobile dal costruttore è tenuto, comunque, a versare l’Iva pari al 4% del prezzo di acquisto che si trasformerà in credito di imposta da utilizzare per il pagamento di altre imposte sui successivi atti. In alternativa, è possibile recuperare l’importo in sede di dichiarazione dei redditi. Anche l’acquisto dall’impresa di costruzione beneficia dell’esenzione dall’imposta ipotecaria e catastale.
L’agevolazione in parola è esclusa nei contratti preliminari di compravendita, in quanto la norma fa esclusivo riferimento ai soli atti traslativi o costitutivi a titolo oneroso.
Per il contratto preliminare il giovane acquirente under 36 è chiamato, comunque, a corrispondere l’imposta di registro come gli acconti e la caparra. L’imposta di registro è imputata all’imposta principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo. Qualora l’imposta proporzionale corrisposta per la caparra confirmatoria e per gli acconti risulti superiore all’imposta di registro dovuta per il contratto definitivo, il soggetto acquirente ha diritto al rimborso della maggiore imposta proporzionale versata per la registrazione del preliminare. Dunque, è possibile recuperare l’imposta versata relativa ad acconti e caparra, considerato che il compratore non potrà scomputare alcuna imposta dall’acquisto definitivo.
Pertanto, successivamente alla stipula del contratto definitivo d’acquisto sarà possibile presentare l’istanza di rimborso per recuperare l’imposta proporzionale per acconti e caparra. Al contrario non è consentito il recupero dell’imposta in misura fissa versata per la stipula del preliminare e, in caso di acconto soggetto ad Iva, l’ulteriore imposta in misura fissa versata per tale pattuizione.
Come anticipato, dunque, per gli immobili da adibire ad abitazione principale il giovane acquirente ha diritto, qualora l’atto di acquisto sia soggetto ad imposta di registro, all’esenzione come pure all’esclusione dalle imposte ipotecaria e catastale. In merito agli acquisti soggetti ad Iva trova applicazione, invece, un credito d’imposta di ammontare pari all’Iva corrisposta in relazione all’acquisto.
Il soggetto acquirente può far valere il credito d’imposta per l’acquisto della ‘prima casa’ in sede di presentazione della prima dichiarazione dei redditi successiva all’atto di acquisto, ovvero della dichiarazione relativa al periodo d’imposta in cui è stata effettuata l’acquisizione. L’Agenzia delle Entrate, nella circolare n. 12/E/2021, ha precisato che nel modello Redditi PF 2021 non è previsto uno specifico campo in cui indicare il nuovo credito d’imposta ‘prima casa’ under 36, ma sarà possibile usufruire del nuovo credito d’imposta già nel modello Redditi PF 2021 grazie ad un software di compilazione che verrà presto messo a disposizione.
La cifra relativa al credito d’imposta in discorso andrà indicata nel rigo CR7, colonna 1, della dichiarazione dei redditi. Al fine di distinguere il credito d’imposta per ‘prima casa under 36’ dal credito d’imposta per riacquisto dell’abitazione principale, il contribuente dovrà indicare nel frontespizio del modello il codice ‘1’ e lascerà in bianco la colonna 1 del rigo CR7. Qualora il bonus ‘prima casa’ under 36 sia compresente con l’agevolazione ordinaria, entrambi i crediti non andranno indicati nel rigo CR7 e il contribuente si limiterà ad esporre nel modello Redditi PF 2021 solo uno di essi, rinviando alla dichiarazione dei redditi dell’anno successivo l’utilizzo dell’altra agevolazione.
In ogni caso la circolare n. 12/E/2021 rassicura che la mancata esposizione nella dichiarazione dei redditi 2021 del credito d’imposta ‘prima casa’ maturato nel 2020, per l’impossibile contemporaneo utilizzo dei due bonus, non impedirà il suo successivo sfruttamento nel modello Redditi PF 2022.
Anche i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo per i quali sussistono le condizioni ‘prima casa’ under 36 possono beneficiare dell’agevolazione. L’articolo 64 del decreto legge Sostegni-bis dispone l’esenzione dall’imposta sostitutiva delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e delle tasse sulle concessioni governative previste in ragione dello 0,25%. Per godere del bonus il mutuatario deve dichiarare nel contratto di mutuo la sussistenza del requisito anagrafico e di quello reddituale.
Inoltre, per i giovani under 36, in regola con i requisiti, sono previsti mutui a tasso calmierato per l’acquisto della prima casa. I tassi non possono eccedere i valori medi rilevati ai fini della determinazione della soglia di usura. Fino al prossimo 31 dicembre, le percentuali sono stabilite all’1,94% per i mutui a tasso fisso e al 2,18% per quelli a tasso variabile.
Ugo Cacaci
