Detraibile l’imposta sull’acquisto di beni o servizi afferenti alle prestazioni di alloggio di un immobile abitativo destinato ad attività turistico-ricettiva
24 luglio 2023 – Ora 19:00
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È assoggettata ad Iva, nella misura del 10%, l’attività turistico-ricettiva svolta dalla Società, anche se per il tramite di un fornitore specializzato di servizi. In conseguenza dell’imponibilità delle prestazioni di alloggi, l’imposta sull’acquisto di beni o servizi afferenti dette tipologie di prestazioni risulta detraibile nonostante relativa ad unità che catastalmente si presenta come abitativa.
Sono, in sintesi, le risposte che l’Agenzia delle Entrate ha fornito all’istanza di interpello n. 392/2023 presentata da una Società che svolge attività immobiliare ed è intenzionata ad acquistare una villa da destinare a locazione.
Ammonta a 3.200.000,00 euro il costo dell’immobile che la Società corrisponderà all’attuale proprietario il quale continuerà a svolgere l’attività di gestione della Villa nell’ambito dell’attività di locazione turistica. Tale operazione sarà assoggettata ad Iva nella misura del 10% in quanto effettuata entro 5 anni dal compimento di importanti lavori di ristrutturazione eseguiti dallo stesso soggetto.
L’Istante chiede, appunto, se può detrarre l’Iva assolta in sede di acquisto della Villa, qualificata come ‘abitativa’ (cat. catastale A/7) e destinata alla locazione turistica. Domanda, inoltre, se il principio di indetraibilità oggettiva, previsto dal decreto Iva, possa trovare una deroga in caso di immobili abitativi, utilizzati come ‘casa vacanze’.
L’articolo 19-bis1 del decreto Iva contempla le ipotesi di esclusione o limitazione della detrazione per taluni beni e servizi. In particolare, il comma 1, lettera i) evidenzia che ‘non è ammessa in detrazione l’imposta relativa all’acquisto di fabbricati, o di porzioni di fabbricato, a destinazione abitativa, né quella relativa alla locazione o alla manutenzione, recupero o gestione degli stessi, salvo che per le imprese che hanno per oggetto esclusivo o principale dell’attività esercitata la costruzione dei predetti fabbricati o delle predette porzioni. La disposizione non si applica per i soggetti che esercitano attività che danno luogo ad operazioni esenti di cui al numero 8) dell’articolo 10 che comportano la riduzione della percentuale di detrazione a norma dell’articolo 19, comma 5, e dell’articolo 19-bis’.
Lo scopo di questa norma va individuato nell’esigenza di evitare indebite detrazioni di imposta nei casi in cui l’acquisto abbia ad oggetto fabbricati abitativi, nonché servizi relativi a detti beni, suscettibili di essere utilizzati promiscuamente, sia nell’attività d’impresa che per finalità diverse.
Diversi documenti di prassi chiariscono che è dirimente la classificazione catastale e non l’effettivo utilizzo in merito alla distinzione tra immobili a destinazione abitativa e immobili strumentali. Rientrano nella categoria di immobili ‘abitativi’ tutte le unità immobiliari catastalmente classificate nelle categorie da A/1 ad A/11, escluse quelle classificate in A/10.
L’Agenzia delle Entrate, con la risoluzione n. 18/E/2012, ha chiarito che quando ‘gli immobili abitativi (sono) utilizzati dal soggetto passivo nell’ambito di un’attività di tipo ricettivo (gestione di case vacanze, affittacamere ecc.) che comporti l’effettuazione di prestazione di servizi imponibili ad Iva, debbano essere trattati, a prescindere dalla classificazione catastale, alla stregua di fabbricati strumentali per natura. Ne consegue che le spese di acquisto e di manutenzione relative ai suddetti immobili non risentono dell’indetraibilità di cui all’articolo 19-bis1, comma 1, lettera i) del D.P.R. 26 ottobre 1972 n. 633’.
Il principio è rinvenibile nella risoluzione n.117/E/2004 e nella circolare n. 12/E/2007 in cui si afferma che ‘gli immobili abitativi, se destinati ad attività turistico-alberghiera, secondo la normativa regionale di settore, danno luogo a prestazioni di alloggio imponibili ad Iva con aliquota del 10%, ai sensi del n. 120) della Tabella A, Parte III, allegata al Dpr n. 633/1972’.
Sulla stessa linea anche la Cassazione secondo la quale la detrazione Iva ‘postula una necessaria correlazione fra i beni e i servizi acquistati e l’attività esercitata, nel senso che essi devono inerire all’impresa, anche se si tratti di beni non strumentali in senso proprio, purché risultino in concreto destinati alla finalità della produzione o dello scambio nell’ambito dell’attività dell’impresa stessa, con la precisazione che ‘il nesso oggettivo che deve sussistere tra acquisto e impiego di beni e servizi… non è quello di diretta e meccanica utilizzazione, ma… si riassume in una necessaria relazione di inerenza tra la singola operazione di acquisto e l’esercizio dell’attività economica del soggetto passivo Iva’; di conseguenza, partendo dal presupposto che la valutazione della strumentalità di un acquisto rispetto all’attività imprenditoriale va effettuata in concreto, tenuto conto dell’effettiva natura del bene in correlazione agli scopi dell’impresa, non già in termini puramente astratti, è stata riconosciuta la detraibilità dell’Iva sulle fatture dei lavori di ristrutturazione di una porzione di immobile avente addirittura destinazione catastale abitativa, ma in concreto utilizzato per lo svolgimento dell’attività ‘affittacamere e case per vacanze’, e da qualificarsi perciò come bene strumentale, anche in forza del rilascio di apposita licenza da parte del Comune competente; così escludendosi che il diritto alla detrazione dell’Iva possa essere negato in forza della astratta classificazione catastale dell’immobile, dandosi invece prevalenza alla sua concreta destinazione’.
Nel caso analizzato l’Istante sostiene di voler continuare ad esercitare l’attività ricettizia, intrapresa dalla precedente proprietaria alla quale ne affida la gestione. In sostanza opererà in veste di outsourcer.
La società incaricata della gestione opererà sulla base di un mandato con rappresentanza in forza del quale gli atti giuridici posti in essere dal mandatario producono i loro effetti direttamente in capo al mandante.
Ne deriva che se la prospettata attività turistico-ricettiva è continuata dalla Società – anche se per il tramite di un outsourcer: le relative prestazioni sono assoggettate ad Iva nella misura del 10% e l’imposta sull’acquisto di beni o servizi afferenti alle prestazioni di alloggio risulta detraibile benché relativa ad unità che sotto l’aspetto catastale si presenta come abitativa.
