Il nudo proprietario non può avvalersi del regime della cedolare secca
17 febbraio 2023 – Ore 13:00
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Il nudo proprietario non può optare per il regime della cedolare secca sulla porzione di immobile che intende locare a terzi, gravato di usufrutto a favore della madre, di cui detiene la disponibilità ‘di fatto’.
È quanto emerge dalla risposta n. 216/2023 dell’Agenzia delle Entrate all’istanza di interpello formulata da una persona fisica che dichiara di essere titolare insieme al fratello della nuda proprietà di un immobile abitativo. La madre dell’istante è usufruttuaria dell’appartamento, tranne di una porzione che, come anticipato, risulta ‘di fatto’ nella disponibilità dello scrivente.
Lo stesso dichiara di voler stipulare un contratto di locazione a canone libero in merito alla porzione di immobile e chiede se in quanto ‘nudo proprietario’ possa accedere al regime della cedolare secca.
L’articolo 26, comma 2, del Tuir prevede che se per lo stesso immobile sussiste contitolarità o coesistono più diritti reali, il reddito è imputato a ciascuno dei contitolari del diritto di proprietà, in proporzione a ciascun diritto. Al primo comma, sempre l’articolo 26 dispone che i redditi fondiari sono imputati ai soggetti ‘che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale’.
L’Amministrazione finanziaria evidenzia che per sua natura la nuda proprietà si accompagna all’usufrutto che riserva a priori al suo titolare il diritto di godere della cosa e di percepire i frutti.
Ai fini dell’imputazione del reddito, la costituzione del diritto di usufrutto comporta lo spostamento della soggettività passiva d’imposta dal proprietario all’usufruttuario titolare del diritto di godere della cosa e dei frutti da essa prodotti.
A seguito del decreto legislativo n. 23/2011 le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento di unità immobiliari adibite ad abitazione locate possono optare per l’applicazione del regime della ‘cedolare secca’. Si tratta di un regime alternativo a quello ordinario di tassazione del reddito fondiario derivante dalla locazione degli immobili, per effetto del quale non trovano applicazione le aliquote progressive per scaglioni di reddito e le relative addizionali ma un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali sul reddito fondiario prodotto dall’immobile locato, nonché delle imposte di bollo e di registro.
Nel caso sottoposto le Entrate precisano che il soggetto istante non può avvalersi del regime della cedolare secca poiché, tale regime è alternativo a quello ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario, ai fini Irpef, il quale non è imputato al nudo proprietario ai sensi del citato articolo 26 del Tuir.
Ugo Cacaci
