Isolamento termico del lastrico solare di proprietà esclusiva su un condominio e installazione di un impianto solare fotovoltaico connesso alla rete elettrica – limiti di spesa – accesso al Superbonus
L’Agenzia delle Entrate dedica la risposta n. 499 agli interventi legati al Superbonus disciplinato dagli articoli 119 e 121 del decreto Rilancio.
Il soggetto istante fa presente di essere proprietario di un appartamento sito al quinto piano di un condominio composto da 10 unità immobiliari e della sovrastante terrazza che funge anche da lastrico solare. La sua intenzione è quella di effettuare un intervento di isolamento termico del lastrico solare che interessa più del 25% della superficie disperdente lorda. Inoltre intende installare un impianto solare fotovoltaico connesso alla rete elettrica con cessione al GSE dell’energia non auto-consumata. A tal fine valuterà che gli stessi interventi consentano il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio e se questo non sarà possibile, il conseguimento di quella più alta. Poiché il lastrico solare, ancorché di proprietà esclusiva, svolge anche da copertura dell’edificio, l’istante provvederà a chiedere all’assemblea di condominio l’autorizzazione all’esecuzione dei lavori e al sostenimento dell’intera spesa a proprio carico.
L’Istante chiede se l’intervento di isolamento termico del lastrico solare possa beneficiare del Superbonus al 110% come pure l’installazione congiunta dell’impianto solare fotovoltaico. In caso di risposta affermativa vuole conoscere l’ammontare massimo della detrazione spettante, sostenendo l’intera spesa personalmente e se le fatture relative agli interventi e i relativi pagamenti debbano essere intestati e sostenuti dal condominio o dall’Istante. Chiede, infine, se può avvalersi dello sconto in fattura o della cessione del credito.
Per specifici interventi finalizzati al risparmio energetico, posti in essere dal 1°luglio 2020 al 31 dicembre 2021, il decreto Rilancio ha previsto la possibilità di avvalersi di una maxi-detrazione pari al 110%. Tale detrazione è ripartita in 5 quote annuali di pari importo. I soggetti che accedono al Superbonus possono, in alternativa, optare per lo sconto in fattura, praticato dal fornitore che ha effettuato gli interventi, o per la cessione del credito d’imposta a terzi, compresi istituti di credito e intermediari finanziari.
In merito agli interventi prospettati l’Agenzia ricorda che possono beneficiare del 110% gli interventi ‘trainanti’ e ‘trainati’ effettuati su parti comuni di condomini. Le opere relative alle singole unità immobiliari residenziali possono, invece, usufruire dei soli interventi ‘trainati’.
Tra gli interventi ‘trainanti’ trovano posto le spese per l’isolamento termico di superfici verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro dell’edificio, con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio stesso. Sono ammesse al Superbonus gli interventi di coibentazione del tetto che insieme ad altre misure portino al miglioramento di due classi energetiche dell’edificio.
Tra gli interventi ‘trainati’ figura l’installazione di impianti solari fotovoltaici che può beneficiare del 110% a patto che venga eseguita congiuntamente ad almeno un intervento ‘trainante’.
Ai fini del Superbonus è necessario che le spese sostenute per gli interventi ‘trainanti’ siano effettuate nell’arco temporale di vigenza dell’agevolazione, mentre le spese per gli interventi ‘trainati’ devono essere sostenute nel periodo di vigenza dell’agevolazione e nell’intervallo di tempo tra la data di inizio e la data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi ‘trainanti’.
Il soggetto istante potrà fruire del Superbonus per l’isolamento termico del lastrico solare di proprietà, dopo aver ottenuto il via libera dall’assemblea condominiale. E potrà avvalersi sempre del 110% anche per l’intervento ‘trainato’ ossia per l’installazione dell’impianto fotovoltaico.
In merito ai limiti di spesa per gli interventi di isolamento termico delle superfici opache realizzati in condominio va considerato il numero delle unità immobiliari. Nel caso di specie essendo il condominio composto da 10 unità immobiliari, il limite di spesa sarà pari a 380 mila euro, calcolato moltiplicando 40 mila euro per 8 unità e 30 mila euro per 2 unità.
Nel caso di interventi realizzati su parti comuni di edifici in condominio per i quali il limite di spesa è calcolato in funzione del numero di unità immobiliari che compongono l’edificio, l’ammontare del costo così determinato costituisce il limite massimo di spesa agevolabile riferito all’intero stabile e non quello riferito alle singole unità che lo compongono.
L’articolo 1126 del Codice civile stabilisce che ‘
Nel caso oggetto della presente istanza di interpello l’Istante può fruire del Superbonus per l’isolamento del lastrico solare in merito alle spese da lui interamente sostenute utilizzando un criterio diverso da quello legale di ripartizione delle spese condominiali. Ciò a patto che il condominio autorizzi i lavori e acconsenta al sostenimento delle relative spese da parte dell’Istante.
Qualora il condominio autorizzi il soggetto Istante all’esecuzione dei lavori sul lastrico solare lo stesso potrà avvalersi del Superbonus per il totale delle spese sostenute, anche in misura eccedente a quella a lui imputabile in base alla quota condominiale ma comunque entro il limite massimo di 380 mila euro.
Trattandosi di un intervento realizzato su una parte a servizio comune dell’edificio in condominio, ancorché di proprietà esclusiva dell’Istante, la verifica della sussistenza dei requisiti necessari ai fini del Superbonus andrà effettuata con riferimento all’intero edificio. L’intervento deve interessare più del 25% della superficie disperdente lorda dell’intero edificio e assicurare, anche congiuntamente all’intervento ‘trainato’ di installazione dell’impianto fotovoltaico, il miglioramento di almeno due classi energetiche dimostrabile mediante l’attestato di prestazione energetica (A.P.E.)
In merito all’intestazione dei documenti di spesa, gli interventi effettuati sul lastrico solare devono essere intestati al condominio come i relativi bonifici. Ai fini del Superbonus gli adempimenti sono effettuati dall’amministratore di condominio che è tenuto a conservare tutta la documentazione per eventuali controlli futuri.Per le spese relative all’installazione dell’impianto fotovoltaico, i documenti di spesa nonché i bonifici devono essere intestati al soggetto che sostiene i costi.
Ugo Cacaci
