Si versa l’Iva per le prestazioni consulenziali relative a un immobile situato in Italia
La vendita di un cespite situato in Italia affidata ad un’agenzia di intermediazione immobiliare come pure l’incarico ad un professionista per la cura di un’attività extragiudiziaria finalizzata alla cancellazione dell’ipoteca gravante sullo stesso immobile sono prestazioni rilevanti ai fini Iva. La normativa nazionale ha recepito quanto disposto dall’articolo 47 della Direttiva Iva.
06 marzo 2025 – Ore 21:00
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Con la risposta n. 65 del 4 marzo 2025 l’Agenzia delle Entrate fornisce un chiarimento in merito al pagamento dell’Iva relativamente ai servizi erogati da un’agenzia di intermediazione immobiliare per la vendita di un cespite situato in Italia e per l’incarico affidato ad un professionista per procedere alla cancellazione dell’ipoteca gravante sullo stesso.
Le prestazioni dell’agenzia relative a beni immobili sono ricomprese nell’articolo 7-quater, comma 1, lett. a) del Decreto Iva. Si tratta di prestazioni di servizi che l’agenzia immobiliare svolge al fine della ricerca di un acquirente per il cespite situato in Italia. Tale attività, precisa l’Agenzia delle Entrate, è assoggettata a Iva in Italia.
Anche la cancellazione dell’ipoteca va tassata nel Paese in cui si trova l’immobile. Essendo connessa all’immobile l’attività consulenziale tecnico-legale resa da un ragioniere ha tutte le caratteristiche per essere qualificata come ‘servizio immobiliare’ rilevante in Italia.
A rivolgersi all’Agenzia delle Entrate per un chiarimento è stata una contribuente, nata e residente in Argentina, intenzionata a vendere l’immobile di proprietà situato in Italia. A tal fine, voleva sapere se fosse tenuta al pagamento dell’Iva sulle prestazioni effettuate dei professionisti fiscalmente residenti in Italia. Per la vendita del cespite l’istante si è avvalsa dei servizi di un’agenzia di intermediazione immobiliare e si è rivolta ad un professionista per la trattativa extragiudiziale finalizzata alla cancellazione di un debito ipotecario gravante sullo stesso immobile.
In tema di territorialità Iva l’Agenzia ricorda la regola disposta dall’articolo 7-ter del Decreto Iva il quale prevede che l’imposta sia dovuta nello Stato in cui è stabilito il committente (rapporti B2B) ovvero il prestatore (rapporti B2C).
Per alcune tipologie di prestazioni di servizi, tassativamente individuati, tale regola incontra una deroga e tra le operazioni sottratte alla regola prevista dall’articolo 7-ter del Decreto Iva, troviamo proprio le prestazioni di servizi relative a beni immobili, tassabili nel luogo in cui il cespite si trova.
Si considerano, dunque, effettuate in Italia sia le prestazioni di servizi relativi a beni immobili, comprese le perizie, sia le prestazioni di agenzia, quando l’immobile è situato nel territorio in Italia.
La normativa italiana recepisce la Direttiva Iva secondo cui ‘Il luogo della prestazione di servizi relativi a un bene immobile, incluse le prestazioni di periti, di agenti immobiliari (…) è il luogo in cui è situato il bene’.
La normativa unionale ha chiarito cosa debba intendersi per ‘servizi relativi a un bene immobile’ precisando che lo sono ‘soltanto i servizi che presentano un nesso sufficientemente diretto con tali beni’.
Tra i servizi relativi a un bene immobile troviamo le attività di intermediazione nella vendita, nella locazione finanziaria o nella locazione di beni immobili come pure i servizi legali relativi al trasferimento di proprietà di beni immobili, alla costituzione o al trasferimento di determinati diritti sui beni immobili o diritti reali su beni immobili.
Su questi temi si è pronunciata la Corte di Giustizia Ue secondo la quale il bene immobile deve essere considerato l’oggetto stesso della prestazione di servizi. Ciò accade, ad esempio, quando un bene immobile è ‘considerato elemento costitutivo di una prestazione di servizi, in quanto ne rappresenta un elemento centrale e indispensabile’. In particolare, le prestazioni di servizi che riguardano la gestione dell’immobile ‘sono caratterizzate dal fatto che il bene immobile costituisce il loro stesso oggetto’ (sentenza del 27 giugno 2013, C-155/12).
Relativamente alla fattispecie prospettata l’Amministrazione finanziaria sostiene che le prestazioni di agenzia relative a beni immobili sono espressamente ricomprese nell’articolo 7-quater del Decreto Iva e devono essere assoggettate a Iva in Italia. La medesima cosa vale per quanto concerne la consulenza legale finalizzata alla cancellazione dell’ipoteca che grava sul cespite.
In merito, l’Agenzia evidenzia che la cancellazione dell’ipoteca costituisce l’atto finale di un iter procedimentale di cui l’immobile ipotecato costituisce l’oggetto primario e, come tale, elemento essenziale e qualificante. Ne consegue che l’attività consulenziale resa dal professionista, essendo oggettivamente connessa all’immobile, rientra tra le attività immobiliari fiscalmente rilevanti in Italia.
