Superbonus: le asseverazioni del tecnico limitate all’involucro dell’edificio
Con la conversione in legge del decreto Agosto (Legge n. 126 del 13 ottobre 2020) il legislatore è intervenuto per evitare una paralisi delle attività e, soprattutto, per impedire che singole irregolarità possano compromettere le detrazioni fiscali.
L’articolo 51 del decreto legge n. 104/2020 (decreto Agosto) ha inserito all’articolo 119 del Decreto Rilancio il comma 13-ter che prevede: ‘Al fine di semplificare la presentazione dei titoli abilitativi relativi agli interventi sulle parti comuni che beneficiano degli incentivi disciplinati dal presente articolo, le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, di cui all’articolo 9-bis del testo unico di cui al Dpr 6 giugno 2001 n. 380, e i relativi accertamenti dello sportello unico per l’edilizia sono riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi’.
Significa, in altre parole, che le asseverazioni dei tecnici abilitati che dichiarino la regolarità urbanistica delle singole unità immobiliari e i relativi accertamenti dello sportello unico sono riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dagli interventi. Dunque nell’asseverazione il tecnico valuterà l’involucro esterno dello stabile plurifamiliare senza considerare eventuali abusi posti in essere dalle singole unità immobiliari.
Il problema non è di poco conto in quanto per fruire del Superbonus al 110% o del ‘bonus facciate’ al 90% è necessaria una asseverazione che dichiari lo stato legittimo dell’immobile sul quale si vuole intervenire. E, come è noto, lo Stato non può accordare benefici sotto forma di contributi o esenzioni fiscali per costruzioni che presentano abusi edilizi di entità superiore alla soglia del 2%. Per non perdere l’agevolazione sarebbe stato necessario che tutte le unità immobiliari che compongono il condominio fossero prive di abusi edilizi o presentassero difformità inferiori al 2%. Il legislatore è intervenuto prima con il decreto Semplificazioni prevedendo che la regolarità urbanistica degli edifici d’epoca potesse essere desunta da ‘documenti probanti’ come fotografie, documenti d’archivio o altro atto pubblico o privato dal quale potessero desumersi la consistenza e le caratteristiche dell’immobile. Con un’altra norma ha poi semplificato la compravendita dei beni immobili, stabilendo che i trasferimenti di proprietà possano avvenire trascurando tolleranze esecutive inferiori al 2%, previa asseverazione del tecnico incaricato, tenuto a esplicitare la limitata abusività. Il riferimento è alle cosiddette tolleranze di cantiere, ossia al mancato rispetto dell’altezza, della cubatura, della superficie coperta delle singole unità immobiliari contenuto entro il 2% delle misure previste nel titolo abilitativo. Queste non ostacolano il Superbonus perché irrilevanti ai fini edilizi e perciò non sanzionabili.
La novità introdotta dal nuovo comma 13 ter all’articolo 119 del decreto Rilancio serve per ottenere il bonus fiscale e per evitare che i tecnici abilitati alle asseverazioni siano costretti a ‘stanare’ eventuali abusi commessi dai singoli condomini o possano incorrere nella sanzione amministrativa pecuniaria che va da 2mila a 15mila euro per ciascuna attestazione o asseverazione infedele resa. Inoltre, nei casi più gravi, le responsabilità possono avere rilevanza penale quando il fatto costituisca reato.
La modifica al decreto Rilancio non comporta, ovviamente, che gli eventuali abusi commessi dai singoli condomini siano sanati con l’ottenimento del titolo abilitativo alla realizzazione degli interventi oggetto del Superbonus. Gli abusi dovranno essere sempre regolarizzati tramite la procedura di accertamento di conformità, mentre, se si tratta di situazioni non sanabili, si dovrà procedere alla demolizione delle parti dell’edificio costruite senza titolo abilitativo.
Dunque da oggi, 14 ottobre 2020, con l’entrata in vigore della legge n. 126/2020 diventa più facile ottenere il credito d’imposta perché il tecnico incaricato dovrà asseverare solo la regolarità degli involucri, dunque di una parte degli edifici che difficilmente presentano abusi edilizi. Sarà sufficiente che il tecnico nell’asseverare la richiesta dell’ecobonus sulle facciate, alleghi fotografie “storiche” dalle quali desumere l’epoca di realizzazione della facciata in modo da consentire al condominio di accedere all’agevolazione. Qualora sulle facciate siano state realizzate verande, vetrate o logge chiuse sarà possibile ottenere ugualmente il bonus previa presentazione di richiesta di sanatoria. Questo in virtù della circolare n. 41714/2003 dei Lavori pubblici che consente di ottenere un titolo edilizio anche su un immobile abusivo se è stata presentata istanza di sanatoria.
Naturalmente è da escludere che si possa ottenere il Superbonus per l’immobile abusivo non sanato e non sanabile come pure in presenza di abusi parziali quando gli interventi oggetto della richiesta di agevolazione fiscale interessino proprio le porzioni immobiliari illegittime.
Secondo il Centro studi degli artigiani il problema delle difformità catastali mette a rischio gli interventi che beneficiano della maxi-detrazione sul 50% degli immobili ubicati nel Mezzogiorno dove il fenomeno delle verande e delle logge è molto diffuso, soprattutto negli immobili costruiti in regime di edilizia agevolata o convenzionata, e le difformità catastali sulle parti comuni condizionano gli interventi su interi condomini.
a cura di Ugo Cacaci
