Superbonus: l’intervento antisismico sulle parti comuni del fabbricato principale non si estende alle pertinenze situate in un fabbricato separato
16 dicembre 2021 – Ore 19:00
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Ai fini del calcolo della spesa massima ammessa al Superbonus, per gli interventi sulle parti comuni dell’edificio in condominio, non devono essere considerate le pertinenze dell’unità immobiliare in quanto sono situate in un edificio diverso da quello condominiale.
È il chiarimento che si ricava dalla risposta n. 806/2021 dell’Agenzia delle Entrate al quesito formulato dal soggetto istante, marito della proprietaria di un edificio storico insieme ad una terza persona.
L’immobile è composto di due unità abitative, una ciascuno per i due proprietari, e nell’area cortiliva è presente una piccola costruzione ad uso accessorio, composta da due pertinenze autonomamente accatastate di proprietà della terza persona.
I lavori di ristrutturazione interessano l’intera proprietà, inclusa l’area cortiliva. L’intervento antisismico è finalizzato ad incrementare la sicurezza della costruzione principale, mentre per la costruzione accessoria è prevista la demolizione con ricostruzione.
Con l’istanza di interpello si chiede di sapere se per il calcolo della spesa massima agevolabile, ai fini del Superbonus, relativamente agli interventi antisismici sulle parti comuni del fabbricato principale, rilevino anche le pertinenze situate in un fabbricato accessorio e separato dal predetto fabbricato principale.
Il soggetto istante precisa che il fabbricato principale è strutturato come condominio, con un vano scala condominiale e le due unità immobiliari residenziali non funzionalmente indipendenti. Inoltre, il fabbricato pertinenziale, di proprietà della moglie, è inserito nell’area cortiliva.
Con la circolare n. 24/E dell’8 agosto 2020 l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che le disposizioni relative al Superbonus trovano applicazione anche in un mini condominio. Possono fruire della detrazione anche i familiari del possessore o del detentore dell’immobile nonché i conviventi, sempreché sostengano le spese per la realizzazione dei lavori. Tali soggetti possono godere della detrazione a patto che siano conviventi con il possessore dell’immobile interessato.
L’istante, in qualità di coniuge convivente di uno dei due condomini, intende sostenere le spese per gli interventi antisismici che interessano le parti comuni dell’edificio principale e la demolizione con ricostruzione dell’edificio accessorio e separato composto da due pertinenze dell’abitazione di proprietà del coniuge.
In merito agli interventi sulle parti comuni di edifici in condominio la circolare n. 24/E/2020 ha chiarito che gli importi di spesa ammessi al Superbonus sono pari a 96 mila euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio. Con la stessa circolare è stato chiarito che nel caso di interventi realizzati su parti comuni di edifici in condominio, l’ammontare di spesa costituisce il limite massimo di spesa agevolabile riferito all’intero edificio e non quello riferito alle singole unità che lo compongono. Ciascun condomino potrà calcolare la detrazione in funzione della spesa a lui imputata in base ai millesimi di proprietà o ai diversi criteri applicabili, ai sensi del codice civile, ed effettivamente rimborsata al condominio anche in misura superiore all’ammontare commisurato alla singola unità immobiliare.
L’Agenzia delle Entrate, con la successiva circolare n. 30/E/2020, ha specificato che in linea a quanto previsto per l’ecobonus e per il sismabonus spettante per interventi realizzati sulle parti comuni, anche per l’applicazione del Superbonus, qualora l’ammontare massimo di spesa agevolabile sia determinato in base al numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio oggetto di interventi, il calcolo va effettuato tenendo conto anche delle pertinenze, ma non vanno considerate quelle collocate in un edificio diverso da quello oggetto degli interventi.
Pertanto, nel caso esaminato, ai fini del calcolo della spesa massima ammessa al Superbonus, per gli interventi sulle parti comuni dell’edificio in condominio, non devono essere considerate le pertinenze dell’unità immobiliare di proprietà del coniuge dell’istante in quanto situate in un edificio diverso da quello condominiale.
L’Agenzia delle Entrate precisa che ai fini delle spese sostenute per l’intervento di demolizione e ricostruzione l’istante potrà fruire del Superbonus calcolato su un distinto limite di spesa pari a 96 mila euro. Ciò in quanto è possibile fruire delle detrazioni per il sismabonus o per il Superbonus anche se l’intervento riguarda solo le pertinenze di una unità abitativa. È bene ricordare, inoltre, che per gli interventi in questione il limite di spesa è da riferirsi complessivamente agli interventi effettuati sull’abitazione e sulle relative pertinenze anche autonomamente accatastate. Inoltre, le spese relative ai lavori sulle parti comuni dell’edificio devono essere considerate dal condòmino in modo autonomo ai fini dell’individuazione del limite di spesa detraibile. Pertanto, i lavori che interessano sia le parti comuni che la singola abitazione e le relative pertinenze, fruiscono della detrazione nei limiti di spesa previsti, applicabili disgiuntamente per ciascun intervento.
In conclusione l’istante può – in qualità di coniuge convivente del proprietario degli immobili oggetto di intervento – calcolare la detrazione con due distinti limiti di spesa:
- per gli interventi condominiali il limite complessivo di spesa ammessa alla detrazione è pari a 192 mila euro (96 mila euro per le due unità immobiliari di cui si compone l’edificio). La detrazione spetterà all’istante in funzione della spesa a lui imputata ed effettivamente rimborsata al condominio anche in misura superiore all’ammontare commisurato alla singola unità immobiliare;
- per l’intervento di demolizione e ricostruzione delle due pertinenze sarà possibile calcolare la detrazione su un autonomo limite di spesa pari a 96 mila euro.
