Superbonus: via libera alla maggioranza semplice per le deliberazioni condominiali
Il decreto legge ‘Agosto’ ha introdotto una disposizione che ha modificato l’articolo 119 del decreto Rilancio convertito nella legge n. 77 del 17 luglio 2020.
Ci riferiamo all’articolo 63 rubricato ‘ Semplificazione procedimenti assemblee condominiali’ il quale introduce un comma 9-bis all’articolo 119 prevedendo che le deliberazioni dell’assemblea di condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi agevolati al 110% sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio.
La modifica è molto importante perché semplifica l’approvazione delle delibere assembleari per consentire i lavori di efficientamento energetico o di consolidamento sismico con la super agevolazione. Ad oggi la maxi detrazione scade il 31 dicembre 2021 e le assemblee condominiali non sono facili da convocare anche per problemi legati all’emergenza sanitaria da Covid-19. Molti amministratori temono il problema dell’assembramento, altri preferiscono indire assemblee online che tuttavia possono nascondere possibili ricorsi. Insomma, i problemi non mancano, ma il Superbonus è un’occasione che i condomini non possono lasciarsi sfuggire per intervenire sull’edificio se non a costi zero, quanto meno ad importi contenuti.
Sulle maggioranze necessarie per i lavori si è molto discusso. Secondo alcuni occorreva un quorum più elevato, quello indicato nell’art. 1108 c.c. relativo alle innovazioni e agli atti eccedenti l’ordinaria amministrazione. Ossia, la maggioranza dei partecipanti alla comunione, cioè i due terzi del valore complessivo, sia in prima che in seconda convocazione. E questo sulla base del fatto che il Superbonus è anche un finanziamento. Nella gran parte dei casi, infatti, le banche richiedono questa maggioranza per finanziare i condomini.
Altri hanno collegato gli interventi alla legge n. 10/1991 che richiede la maggioranza degli intervenuti all’assemblea e almeno un terzo del valore dell’edificio.
A prevalere è stata però la considerazione che i provvedimenti del Superbonus sono un’innovazione ex art. 1120, comma 2 del Codice civile, in quanto determinano un contenimento del consumo energetico dell’edificio. Questo fa sì che trovino applicazione le maggioranze speciali. Proprio la legge sopra citata, ossia la n. 10/1991, all’articolo 26, consente di ridurre il quorum alla maggioranza degli intervenuti alla riunione e almeno un terzo del valore dell’edificio. Il comma 9-bis dell’art. 119 del decreto Rilancio riporta quest’ultima maggioranza come misura sufficiente a deliberare gli interventi.
Queste percentuali consentono approvazioni più facili, utili anche a guadagnare tempo ma non è chiaro se alcune delibere, ad esempio per l’installazione del cappotto termico o dell’impianto fotovoltaico, debbano essere considerate innovazioni. Parliamo di interventi che hanno costi importanti e nei casi in cui non sarà possibile optare per lo sconto in fattura o per la cessione del credito, l’eventualità di trovare condòmini contrari è concreta. Pensiamo a quanti per mancanza di lavoro non vantano capienza fiscale o sono nella ‘no tax area’. Potrebbero invocare la disciplina delle innovazioni gravose. Sarebbe utile che in sede di conversione in legge del decreto n. 104/2020 il legislatore precisasse se e in che limiti trovino applicazione le disposizioni relative alle innovazioni gravose o voluttuarie.
Ugo Cacaci
