Superbonus: via libera alla maggioranza semplice per le deliberazioni condominiali
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Il decreto legge ‘Agosto’ ha introdotto una disposizione che ha modificato l’articolo 119 del decreto Rilancio convertito nella legge n. 77 del 17 luglio 2020.
Ci riferiamo all’articolo 63 rubricato ‘ Semplificazione procedimenti assemblee condominiali’ il quale introduce un comma 9-bis all’articolo 119 prevedendo che le deliberazioni dell’assemblea di condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi agevolati al 110% sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio.
La modifica è molto importante perché semplifica l’approvazione delle delibere assembleari per consentire i lavori di efficientamento energetico o di consolidamento sismico con la super agevolazione. Ad oggi la maxi detrazione scade il 31 dicembre 2021 e le assemblee condominiali non sono facili da convocare anche per problemi legati all’emergenza sanitaria da Covid-19. Molti amministratori temono il problema dell’assembramento, altri preferiscono indire assemblee online che tuttavia possono nascondere possibili ricorsi. Insomma, i problemi non mancano, ma il Superbonus è un’occasione che i condomini non possono lasciarsi sfuggire per intervenire sull’edificio se non a costi zero, quanto meno ad importi contenuti.
Sulle maggioranze necessarie per i lavori si è molto discusso. Secondo alcuni occorreva un quorum più elevato, quello indicato nell’art. 1108 c.c. relativo alle innovazioni e agli atti eccedenti l’ordinaria amministrazione. Ossia, la maggioranza dei partecipanti alla comunione, cioè i due terzi del valore complessivo, sia in prima che in seconda convocazione. E questo sulla base del fatto che il Superbonus è anche un finanziamento. Nella gran parte dei casi, infatti, le banche richiedono questa maggioranza per finanziare i condomini.
Altri hanno collegato gli interventi alla legge n. 10/1991 che richiede la maggioranza degli intervenuti all’assemblea e almeno un terzo del valore dell’edificio.
A prevalere è stata però la considerazione che i provvedimenti del Superbonus sono un’innovazione ex art. 1120, comma 2 del Codice civile, in quanto determinano un contenimento del consumo energetico dell’edificio. Questo fa sì che trovino applicazione le maggioranze speciali. Proprio la legge sopra citata, ossia la n. 10/1991, all’articolo 26, consente di ridurre il quorum alla maggioranza degli intervenuti alla riunione e almeno un terzo del valore dell’edificio. Il comma 9-bis dell’art. 119 del decreto Rilancio riporta quest’ultima maggioranza come misura sufficiente a deliberare gli interventi.
Queste percentuali consentono approvazioni più facili, utili anche a guadagnare tempo ma non è chiaro se alcune delibere, ad esempio per l’installazione del cappotto termico o dell’impianto fotovoltaico, debbano essere considerate innovazioni. Parliamo di interventi che hanno costi importanti e nei casi in cui non sarà possibile optare per lo sconto in fattura o per la cessione del credito, l’eventualità di trovare condòmini contrari è concreta. Pensiamo a quanti per mancanza di lavoro non vantano capienza fiscale o sono nella ‘no tax area’. Potrebbero invocare la disciplina delle innovazioni gravose. Sarebbe utile che in sede di conversione in legge del decreto n. 104/2020 il legislatore precisasse se e in che limiti trovino applicazione le disposizioni relative alle innovazioni gravose o voluttuarie.
Ugo Cacaci