Trattamento fiscale applicabile all’atto di vendita di un fabbricato non ultimato
09 luglio 2022 – Ore 00:25
tempo di lettura: 02′ 30″
La cessione di un fabbricato effettuata da un soggetto passivo d’imposta in un momento anteriore alla data di ultimazione del medesimo, deve essere assoggetta ad Iva perché il bene è ancora accatastato come terreno ‘edificabile’.
A chiarirlo l’Agenzia delle Entrate nella risposta all’interpello n. 365 del 6 luglio 2022. Il trattamento fiscale applicabile all’operazione non è quello relativo ai fabbricati non ultimati ma alle aree edificabili. Ciò in quanto il regime di tassazione ai fini Iva è strettamente correlato alla natura oggettiva del bene ceduto, ossia allo stato di fatto e di diritto dello stesso al momento della cessione, prescindendo, quindi, dalla destinazione del bene da parte dell’acquirente.
Il soggetto istante, in qualità di professionista delegato alla vendita di un immobile nell’ambito di una procedura esecutiva, intende conoscere come tassare l’atto di vendita e se l’operazione sia assoggettabile a Iva sulla base delle previsioni recate dal Dpr n. 633/1072, in materia di fabbricati non ultimati, o e se vi sia un altro diverso regime di tassazione trattandosi di immobili ancora catastalmente individuati come terreni.
In merito al trattamento fiscale da applicare alla cessione di un fabbricato non ultimato, l’Agenzia delle Entrate osserva che l’articolo 10, nn.8-bis) e 8-ter) del Dpr n. 633/1972, nell’individuare il regime Iva applicabile alla cessione di fabbricati, non tratta specificamente anche dei fabbricati ‘non ultimati’. Ciò porta a ritenere che la cessione di un fabbricato effettuata da un soggetto passivo d’imposta in un momento anteriore alla data di ultimazione del medesimo sia esclusa dall’ambito applicativo dei richiamati nn. 8-bis) e 8-ter), trattandosi di un bene ancora nel circuito produttivo, la cui cessione, pertanto, deve essere in ogni caso assoggettata ad Iva.
Come precisato dall’Amministrazione finanziaria nella circolare n. 12/E/2010 risulta pienamente operante il principio di alternatività tra Iva e imposta di registro, ipotecaria e catastale, per cui queste ultime sono dovute in misura fissa. Abbiamo già avuto modo di anticipare, poi, che il regime di tassazione ai fini Iva è strettamente correlato alla natura oggettiva del bene ceduto, vale a dire allo stato di fatto e di diritto dello stesso all’atto della cessione, prescindendo, quindi, dalla destinazione del bene da parte dell’acquirente.
In merito alla fattispecie in esame, dal rapporto di stima dell’esecuzione immobiliare, risulta che i lavori di costruzione del fabbricato ed i relativi procedimenti edilizi e amministrativi sono stati interrotti in corso d’opera. Dal medesimo rapporto di stima emerge, inoltre, che l’immobile risulta in stato di abbandono da una decina di anni e che risulta iscritto al Catasto terreni.
Considerato lo stato di interruzione dei lavori e l’assenza di una classificazione catastale, riferibile anche alla categoria transitoria F/3, idonea ad attribuire all’immobile la natura di fabbricato, l’Agenzia ritiene che lo stesso non sia riconducibile alla fattispecie dei ‘fabbricati non ultimati’.
Ai fini del trattamento Iva applicabile al caso in parola, le Entrate osservano che le cessioni aventi ad oggetto terreni “non suscettibili di utilizzazione edificatoria” non rientrano nel campo di applicazione dell’Iva. Al riguardo assume rilevanza ai fini dell’individuazione del corretto regime impositivo da applicare agli atti di trasferimento dei terreni la distinzione tra “terreni edificabili” e “terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria”.
Il trasferimento in esame avente ad oggetto terreni edificabili, sarà soggetto ad Iva e ad imposta di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna.
