Trattamento fiscale del diritto di usufrutto e del diritto di servitù prediale su un terreno agricolo
12 luglio 2023 – Ora 21:00
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Quanto percepito per la costituzione del diritto di usufrutto genera reddito diverso di cui all’articolo 67, comma 1, lett. h) del Tuir, costituito dalla differenza tra l’ammontare percepito nel periodo di imposta e le relative spese di produzione. La costituzione del diritto di servitù sulla porzione di terreno agricolo non produce plusvalenze tassabili, in quanto la costituzione stessa, come sostenuto dall’istante, avviene dopo 5 anni dall’acquisto del terreno.
L’Agenzia delle Entrate, con la risposta n. 381 del 12 luglio 2023, soddisfa l’interpello dell’istante, proprietaria di un terreno agricolo da più di 5 anni, in parte locato ad una società operante nel campo della telefonia cellulare. La stessa, sulla predetta porzione di terreno, è intenzionata a costituire a favore di un’altra società un diritto di usufrutto a tempo determinato e un diritto di servitù di cavidotto e di passaggio.
L’istante intende assumere ‘obbligazioni accessorie’ che la impegnano a non realizzare su propri terreni o immobili adiacenti, anche appositamente acquistati, altri impianti, antenne ed apparati tecnologici, entro il raggio di 5 km dall’impianto.
Chiede se i corrispettivi pattuiti per la costituzione dell’usufrutto e per le obbligazioni accessorie generano plusvalenze tassabili ai sensi dell’art. 67 del Tuir o, se gli stessi costituiscono reddito imponibile.
Tra i diritti reali su cosa altrui trova posto l’usufrutto che attribuisce all’usufruttuario il diritto di godere e di usare la cosa, salvaguardandone, però, la destinazione economica. Se non è vietato dal titolo costitutivo l’usufruttuario può cedere il proprio diritto per tutta la sua durata o per un certo tempo.
Ai fini fiscali, sono redditi diversi, se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti nell’esercizio di professioni, arti, imprese commerciali o da snc e sas, quelli ‘derivanti dalla concessione in usufrutto e dalla sublocazione di beni immobili’.
L’Agenzia delle Entrate, con la risoluzione n. 20/E/1993, relativa al trattamento fiscale da riservare alla concessione trentennale di un diritto di usufrutto su un immobile da parte di una persona fisica, ha chiarito che, ‘ai fini dell’imposizione tributaria diretta è del tutto irrilevante la questione posta in ordine all’uso del termine ‘concessione’ dal momento che il presupposto impositivo, preveduto dall’articolo 81 (ora articolo 67), comma 1, lett h) del Dpr n. 917/86, si realizza in capo al cedente il diritto reale di godimento, dovendosi intendere il termine ‘concessione’ adoperato in senso atecnico in riferimento a tutti gli atti giuridici aventi l’effetto di trasferire ad altri la potenzialità reddituale di un immobile’.
In sostanza, il corrispettivo percepito dal proprietario persona fisica a fronte della costituzione del diritto di usufrutto costituisce reddito diverso da tassare ai sensi dell’articolo 71 del Tuir il quale, al comma 2, stabilisce che ‘I redditi di cui alle lettere h), i) e l) del comma 1 articolo 67 sono costituiti dalla differenza tra l’ammontare percepito nel periodo di imposta e le spese specificamente inerenti alla loro produzione’.
In merito alla costituzione di servitù prediali ovvero nel caso specifico di servitù di cavidotti e di passaggio sulla porzione di terreno agricolo, l’Agenzia delle Entrate ritiene che non emergono plusvalenze tassabili ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lett. b), in quanto la costituzione di tale diritto interviene dopo 5 anni dall’acquisto del terreno, come riferito dall’istante.
Infine, in relazione al corrispettivo percepito per le ‘obbligazioni accessorie’ che si caratterizzano nell’impegno a non realizzare su propri terreni o immobili adiacenti, anche appositamente acquistati, altri impianti, antenne ed apparati tecnologici, entro il raggio di 5 Km dall’impianto, l’Agenzia ritiene che lo stesso rientra tra i redditi diversi, in quanto derivante ‘dalla assuzione di obblighi di fare, non fare o permettere’.
Ai fini della determinazione della relativa base imponibile, per tali redditi trova applicazione l’articolo 71, comma 2, del Tuir che stabilisce che ‘I redditi di cui alle lettere h), i) e l) del comma 1 dell’articolo 67 sono costituiti dalla differenza tra l’ammontare percepito nel periodo di imposta e le spese specificamente inerenti alla loro produzione’.
