Vendita con riserva di proprietà: ai fini della determinazione dell’eventuale plusvalenza è rilevante l’integrale pagamento del prezzo concordato
19 luglio 2024 – Ore 18:00
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Nel caso di vendita con riserva di proprietà, il momento in cui si realizza l’eventuale plusvalenza imponibile è quello in cui si verifica l’effetto traslativo della proprietà dell’immobile oggetto degli interventi agevolati che coincide con il versamento dell’ultima rata da parte dell’acquirente.
È, in sintesi, la risposta n. 156 dell’Agenzia delle Entrate ad un’istanza di interpello formulata da un cittadino. Lo stesso ha dichiarato di aver ricevuto nel 2021, per donazione, la quota indivisa del 50% di due unità immobiliari site in Italia. Con lo stesso atto, la rimanente quota di proprietà del 50% è stata donata a suo fratello. In seguito alla donazione, le unità immobiliari sono state oggetto di ristrutturazione, usufruendo del Superbonus disciplinato dal decreto Rilancio. Il fratello, comproprietario dei suddetti immobili, si è offerto di acquistare la quota dell’istante ad un prezzo pattuito suddiviso in 120 rate mensili con decorrenza dal 2024 al 2034. Le parti hanno convenuto di utilizzare il contratto di compravendita immobiliare con riserva di proprietà disciplinato dall’articolo 1523 c.c. in base al quale l’effetto traslativo della proprietà del bene si produce solo dopo l’integrale pagamento del prezzo concordato, anche quando saranno trascorsi più di 10 anni dalla conclusione di lavori sull’immobile. Naturalmente nel corso del periodo di rateizzazione la proprietà del bene resterà nelle mani del soggetto istante mentre il fratello da subito potrà godere del bene e dovrà accollarsi di ogni spesa relativa.
Il soggetto istante chiede all’Agenzia delle Entrate quale sia la data di cessione dell’immobile rilevante ai fini del calcolo del termine decennale per la conclusione dei lavori. Il dubbio è se debba considerarsi rilevante la data di stipula dell’atto, avvenuta nel 2024, o quella successiva di pagamento dell’ultima rata che avverrà nel 2034. Nel secondo caso, trascorsi più di 10 anni dal termine dei lavori non ci sarà più plusvalenza imponibile.
Con la circolare n. 13/E del 13 giugno 2024 l’Agenzia delle Entrate ha fornito le istruzioni operative in merito all’applicazione della lettera b-bis del comma 1 dell’articolo 67 del Tuir. In merito al requisito temporale in cui la cessione deve considerarsi effettuata, ai fini delle imposte sui redditi l’Agenzia richiama la risoluzione 30 gennaio 2009 n. 28/E nella quale è stato chiarito che ‘la vendita con riserva di proprietà è un contratto regolato dall’art. 1523 del Codice civile per il quale ‘nella vendita a rate con riserva di proprietà, il compratore acquista la proprietà della cosa col pagamento dell’ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna’.
Grazie a questo tipo di contratto il compratore può godere fin da subito del bene oggetto della vendita senza l’esborso totale del prezzo pattuito e al venditore di essere garantito dalla possibilità di recuperare il bene qualora il prezzo non dovesse essere interamente pagato.
Di conseguenza, è escluso che l’effetto traslativo possa verificarsi prima del pagamento dell’ultima rata, motivo per cui l’Agenzia individuava il momento di decorrenza dei 5 anni richiesti dall’art. 67, comma 1, lett. b) del Tuir, per la tassazione o meno della plusvalenza eventualmente realizzata, all’atto del verificarsi dell’effetto traslativo e non nel momento di stipula dell’atto di compravendita.
Ad analoghe conclusioni si perviene anche con riferimento all’applicazione della lettera b-bis). Pertanto, nel caso di vendita con riserva di proprietà, il momento rilevante ai fini della eventuale plusvalenza imponibile è quello in cui si verifica l’effetto traslativo della proprietà dell’immobile oggetto degli interventi agevolati che coincide con il pagamento dell’ultima rata.
Nel caso analizzato il prezzo pattuito sarà pagato nel corso di 10 anni, suddiviso in 120 rate mensili. mensili. L’Agenzia rileva che in questo caso non si realizza la plusvalenza di cui all’art. 67, comma 1, lettera b-bis), in quanto all’atto della vendita saranno trascorsi più di 10 anni dalla conclusione dei lavori.
