Novità Fiscali

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Accedono al regime della trascrizione i contratti preliminari di concessione del diritto di superficie su terreni per impianti da fonti rinnovabili

I contratti, anche preliminari, di concessione del diritto di superficie per l’installazione e l’esercizio di impianti rinnovabili accedono al regime di trascrizione regolato dal Codice civile. Nel recente decreto Agricoltura, infatti, non è stata prevista una deroga alla regola generale. La proroga dei contratti, già in corso, invece, non necessita di ulteriori formalità nei registri immobiliari.
A stabilirlo è l’Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 4/E del 13 gennaio 2025. Due i quesiti rappresentati relativi al coordinamento di quanto disposto dall’articolo 5, comma 2-bis, del decreto legge n. 63/2024 con le formalità di pubblicità immobiliare.
La norma anzidetta dispone che la durata dei contratti, anche preliminari, di concessione del diritto di superficie per l’installazione e l’esercizio di impianti rinnovabili non può essere inferiore a 6 anni, con rinnovazione automatica, alla scadenza, per un ulteriore sessennio.
Inoltre la norma ha previsto l’applicazione di tale disciplina anche ai contratti già stipulati e non ancora scaduti, fatta salva la facoltà di recesso.
All’Agenzia delle Entrate si chiede se derogando all’articolo 2645 bis, comma 3, del Codice civile, il decreto legge n. 63/2024 consenta, per i contratti preliminari che riguardano diritti di superficie su aree idonee per l’installazione e l’esercizio di impianti a fonte rinnovabile, la trascrizione alla quale riconoscere efficacia per almeno sei anni. Inoltre si chiede se e con quali modalità possa procedersi alla trascrizione nei registri immobiliari delle proroghe disposte dalla norma per i contratti non ancora scaduti all’entrata in vigore della stessa.
Per rispondere alla prima domanda in tema di trascrizione l’Amministrazione finanziaria evidenzia che l’art. 5, comma 2-bis, del Dl 63/2024 non ha espressamente disposto alcunché in materia di trascrizione e, in tale senso, non dispone alcuna deroga al dettato del Codice civile. Significa che, ferma rimanendo la trascrivibilità dei contratti preliminari anche relativi alla concessione del diritto di superficie, gli effetti di tale trascrizione restano comunque disciplinati dalla previsione codicistica generale in materia di pubblicità dei contratti preliminari che prevede l’efficacia ‘massima’ della formalità per un triennio dalla sua esecuzione, in assenza di ‘tempestiva’ trascrizione del conseguente atto definitivo.
In altre parole, una cosa è l’efficacia sostanziale (durata minima) del contratto preliminare di concessione del diritto superficiario sulla quale è intervenuta la norma in argomento disponendo la durata minima di almeno un sessennio; altro è la durata dell’efficacia della relativa trascrizione sulla quale nulla è stato disposto o derogato dalla norma del 2024 rispetto alla disciplina civilistica generale.
Per quanto concerne, poi, il secondo quesito, relativo alle eventuali modalità di ‘trascrizione’ per dare evidenza della proroga ex lege disposta per i contratti già in essere, l’Agenzia ritiene utile evidenziare l’assenza di una esplicita novità normativa nella disciplina della pubblicità immobiliare.
In sostanza, stante l’assenza di una espressa deroga o previsione normativa, deve ritenersi che tale effetto sostanziale sui contratti non ancora scaduti si correli automaticamente alla disciplina ora introdotta in materia di durata dei contratti de quibus dalla disposizione normativa in esame e che non necessiti, per la sua esplicazione, di alcuna formalità pubblicitaria.
Resta ferma, in ogni caso, la possibilità di pubblicare nei registri immobiliari un evento giuridico, nei casi e nelle forme di legge, nell’ipotesi in cui detto evento sia contenuto in un atto che rispetti i requisiti di forma di cui all’art. 2657 c.c..
Stante l’assenza di una espressa disciplina derogatoria derogata l’Agenzia ritiene che:
i contratti preliminari di concessione del diritto di superficie su terreni possono continuare ad accedere al regime della trascrizione dei contratti preliminari, ma, pur rimanendo ferma l’efficacia sostanziale dell’atto (durata minima di almeno un sessennio, rinnovabile alla scadenza), gli effetti della trascrizione saranno comunque disciplinati dall’art. 2645 bis c.c. che prevede, per tale formalità, l’efficacia massima di un triennio;
la proroga ex lege dei contratti già stipulati sarà operante, nella sostanza, indipendentemente dall’esecuzione di eventuali ulteriori formalità nei registri immobiliari.