Rilevanza della proprietà superficiaria ai fini dell’applicazione dell’art. 119, comma 10-bis, del Dl n. 34/2020 convertito dalla legge n. 77/2020, a favore di Onlus, Odv e Aps
L’Agenzia delle Entrate, con la risoluzione n. 19/E del 10 marzo 2025, fornisce precisazioni in merito alla rilevanza della proprietà superficiaria di Onlus, Organizzazioni di volontariato (Odv) e Associazioni di promozione sociale (Aps) che svolgono attività di prestazione di servizi socio-sanitari e assistenziali ai fini dell’applicazione dell’articolo 10-bis dell’articolo 119 del decreto Rilancio.
I chiarimenti riguardano, in particolare, la spettanza del Superbonus per interventi su edifici di categoria catastale B/1, B/2 e D/4 posseduti dagli enti associativi a titolo di proprietà, nuda proprietà, usufrutto o comodato d’uso gratuito, in data anteriore al 1°giugno 2021. Gli stessi possono applicare la peculiare modalità di calcolo disciplinata dal decreto Rilancio che prevede la moltiplicazione del limite unitario, previsto per ciascuna unità, per il rapporto tra la superficie complessiva dell’immobile oggetto degli interventi agevolabili e la superficie media di una unità abitativa immobiliare, come ricavabile dal Rapporto Omi.
Il comma 10-bis tiene conto del fatto che tali enti in generale esercitano la propria attività in edifici di grandi dimensioni in funzione dei servizi erogati alla collettività (ad esempio, Centro Diurno, RSA, Poliambulatori, Servizi sanitari assistenziali) che richiedono la disponibilità di notevoli superfici appositamente attrezzate. Se gli interventi agevolabili fossero determinati in funzione del numero delle unità immobiliari, tali soggetti risulterebbero penalizzati in quanto interi immobili o complessi edilizi sono catastalmente individuati come una sola unità immobiliare.
Ai fini della fruizione del Superbonus sono stati forniti chiarimenti con la circolare n. 3/E e con la circolare n. 13/E, entrambe del 2023, alle quali la risoluzione rimanda per un maggiore approfondimenti dei requisiti previsti per beneficiare dell’agevolazione.
In particolare, la circolare n. 3/E/2023 ha precisato che ai fini della verifica del rispetto della condizione relativa al possesso dell’immobile, deve considerarsi tassativa l’elencazione dei titoli rilevanti. Il diritto di superficie può concretizzarsi nel diritto di costruire e mantenere la proprietà di una costruzione sul suolo altrui, oppure nel diritto di proprietà su una costruzione già esistente.
Dunque, il proprietario superficiario è titolare di un vero e proprio diritto di proprietà che gli consente di ‘godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo’.
La proprietà superficiaria deve ritenersi inclusa nell’ambito di applicazione del citato comma 10-bis dell’art. 119 del decreto Rilancio. Più precisamente, si deve ritenere che una Onlus, una Odv o una Aps che sostiene spese ammesse al Superbonus possa applicare la peculiare modalità di calcolo prevista dal comma 10-bis dell’articolo 119 anche in relazione agli immobili per i quali vanta un diritto di superficie, fermo restando il rispetto degli altri requisiti di legge.
Questa conclusione non fa venir meno il carattere tassativo dei titoli in forza del quale l’immobile deve essere posseduto dal contribuente, in quanto la proprietà superficiaria deve ritenersi inclusa nell’ambito oggettivo di applicazione della disposizione quale ‘tipo’ di proprietà.
Deve ritenersi pertanto superata la risposta ad interpello che esclude dall’ambito di applicazione del comma 10-bis dell’articolo 119 del decreto Rilancio le Onlus, le Odv e le Aps che possiedono l’immobile oggetto degli interventi agevolabili in virtù di un diritto di superficie.
